注文住宅は売却しにくいって本当？理由や売却しやすい家の特徴も解説

住まいのさまざまな希望を叶える注文住宅。

そんな注文住宅が、実は売却しにくいというのは本当なのでしょうか？

 

本記事では注文住宅が売却しにくい理由や、売却しやすい家の特徴についても解説します。

ぜひ最後までご覧ください。

 

注文住宅を売却しにくいのは本当か

 

それでは早速、注文住宅が売却しにくいのは本当かについて解説します。

 

• 建売住宅のほうが売却しやすい
• 注文住宅なのに建売住宅より売却しにくいのはなぜ？

 

これら2点についてご紹介します。

 

建売住宅のほうが売却しやすい

 

注文住宅よりも建売住宅のほうが売却しやすい傾向にあります。

 

それは、注文住宅は建売住宅よりも購入価格が高いことが理由です。

実勢価格よりも高くなりがちなため、結果的に建売住宅のほうが売却しやすいといえます。

 

注文住宅なのに建売住宅より売却しにくいのはなぜ？

 

注文住宅にも関らず、建売住宅より売却がしにくい一番の理由は、前述のとおり売却価格が高くなってしまうことが一番に挙げられます。

 

もう一つの理由として、建売住宅はセオリー通りのスタンダードな間取りが多いことから、比較的万人受けするため売れやすいともいえるでしょう。

 

注文住宅を売却しにくい理由

 

続いて、注文住宅を売却しにくい理由について解説します。

 

• 売主に都合の良い設計になっている
• 売買価格が高い
• デザインが合わない
• 土地に問題がある

 

主にこれら4点が挙げられるでしょう。以下に詳細を解説します。

 

売主に都合の良い設計になっている

 

売主に都合の良い設計になっていることが売却しにくい理由です。

 

注文住宅には間取りのこだわりが多く込められていることが多く、各家庭に特化した間取りになっていることから、一般的ではない場合があります。

 

そのため、多くの人にとっては扱いにくい間取りに感じることもあるでしょう。

 

売買価格が高い

 

前述のように、注文住宅は単純に売買価格が高い傾向にあります。

 

オーダーメイドであることから、建売住宅よりもコストをかけて建てられています。

したがって購入価格が高い分売却価格が高くなってしまうのはやむを得ないとはいえ、大きなネックとなるでしょう。

 

デザインが合わない

 

個性的なデザインの注文住宅の場合は、売れにくい要因の一つとなります。

 

外観や内装に奇抜な色を用いると敬遠されやすい傾向にあるため、白や黒、木目などのシンプルなデザインではない場合は敬遠されることがあります。

 

土地に問題がある

 

注文住宅の場合、建物以外に土地に問題があり売れにくい場合もあります。

 

注文住宅という性質上、建築コストを補う理由から、問題はあるが価格の安い土地を購入することで総予算を抑えているケースです。

 

住宅の性能でカバーはしつつも、やはり土地の問題(日当たり・高低差・変形地など

)の根本的問題から売れにくいこともあるでしょう。

 

売却しやすい注文住宅の特徴

 

次は、売却しやすい注文住宅の特徴を紹介します。

 

• 日当たりや風通しが良い
• 立地や周辺環境が良い
• 間取りやデザインが一般的
• 築浅の家
• 外構もしっかりと造られている

 

これらの特徴について、以下に解説します。

 

日当たりや風通しが良い

 

日当たりや風通しの良さは重要なポイントです。

 

注文住宅は窓を多く取り入れたデザイン性の高いものがあります。

このような住宅は日当たりや風通しの条件をクリアできるため、比較的売却しやすいといえるでしょう。

 

立地や周辺環境が良い

 

立地や周辺環境が良いことも大切です。

これは注文住宅に限ったことではありませんが、いわゆる立地には普遍的な価値があります。

 

そのため、売却における最もポイントの高い要素といっても過言ではありません。

 

間取りやデザインが一般的

 

間取りやデザインが一般的であることも重要ポイントです。

前述のように、売主の要望を多く取り入れ、一般目線と離れた間取り設計の家は売却がしにくいといえます。

 

デザインについても同じことがいえることから、どちらも一般的なものが売却しやすいでしょう。

 

築浅の家

 

築浅の家は比較的売却がしやすいといえます。

注文住宅のデザイン性の高さと、築浅による見栄えが相まって、観る人にとって非常に魅力的な家に映ることでしょう。

 

外構もしっかりと造られている

 

外構がしっかり造られていることも重要ポイントの一つです。

 

建売住宅に多い、シンプルなコンクリートオープン外構と比較したときに、アプローチがしっかり造り込まれた外構の注文住宅であれば大きな差別化となります。

 

したがって、見栄えでも差がつくことから売却がしやすくなるでしょう。

 

注文住宅を高く売却するためのポイント

 

注文住宅を高く売るポイントは4点あります。

 

• スケジュールに余裕を持つ
• セールスポイントをアピールする
• 買い手に実生活をイメージさせる
• 複数の不動産会社に査定を依頼する

 

これらのポイントを以下に解説します。

 

スケジュールに余裕を持つ

 

スケジュールに余裕を持ちましょう。

慌てて売ることは安売りの元になることもあります。

 

1年を通して売れやすい、売れにくい時期があるため、腰を据えて余裕を持った売却を進めることが大切です。

 

セールスポイントをアピールする

 

注文住宅にはセールスポイントが多分にあります。

建てたときのこだわりを存分にアピールしましょう。

 

付加価値として評価され、高く売れる可能性が出てきます。

 

買い手に実生活をイメージさせる

 

ご自身が過ごしてきた快適な実生活を、買い手も体験できるような説明をしましょう。

 

建売とは違う実生活が送れることをイメージしてもらうことで、高く売れる可能性が出てきます。

 

複数の不動産会社に査定を依頼する

 

売却に際して複数の不動産会社に依頼することで、売却金額に差が出る場合があります。

 

建売住宅と違い、注文住宅はその個性を上手く表現する必要があるため、複数の不動産会社に査定を依頼することにより、より近い感性を持つ営業マンに出会える可能性が増えます。

 

注文住宅を売却する8つの手順

 

次は注文住宅を売却する手順をご紹介します。

 

• ステップ1.周辺エリアの相場を調査
• ステップ2.不動産会社に査定を依頼
• ステップ3.媒介契約を結ぶ
• ステップ4.売却条件を決定
• ステップ5.販売活動
• ステップ6.売買契約を結ぶ
• ステップ7.引き渡し
• ステップ8.確定申告

 

売却の手順について、上記8つのステップに分けて解説します。

 

ステップ1.周辺エリアの相場を調査

 

まずは売却予定エリアの相場調査です。

 

相場を把握することにより、売却における適正な価格がわかります。

また次のステップの不動産会社との折衝にも非常に役立ちます。

 

ステップ2.不動産会社に査定を依頼

 

不動産会社に査定を依頼します。

ステップ1での相場調査も踏まえて、複数の不動産会社からじっくり話を聞きましょう。

 

注意点として、ご自身の相場調査の結果を押しつけすぎないことです。

査定にはさまざまな観点がありますので、すべて取り入れていきましょう。

 

ステップ3.媒介契約を結ぶ

 

信頼のおける不動産会社が決定すれば、いよいよ媒介契約です。

媒介契約には3種類あります。

 

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
流通機構への登録	義務なし	あり	あり
依頼できる会社	複数社	1社	1社
媒介活動報告	義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
自己発見取引	可	可	不可

※自己発見取引とは、不動産会社を介さずに相手方を見つけることです。

 

ご自身に合う媒介方法で依頼しましょう。

 

ステップ4.売却条件を決定

 

売却条件を決定します。

主に売却価格、引き渡し時期、内覧方法などを決めていきます。

 

これらを事前に打ち合わせしておき、いつ内覧の予約が入っても対応ができるようにしておくことが必要です。

 

ステップ5.販売活動

 

本格的に販売活動を開始します。

 

・指定流通機構からの問い合わせ

・インターネットサイトからの問い合わせ

・チラシなどの紙媒体からの問い合わせ

 

主な販売活動は以上の3つが一般的です。

 

ステップ6.売買契約を結ぶ

 

買い手が見つかれば、いよいよ売買契約の運びとなります。

 

売買金額、引き渡し時期、契約約款および特約などに基づき、契約の証として売買代金の一部(手付金)を買い手より受け取ります。

 

ステップ7.引き渡し

 

契約書記載の期日内に物件を引き渡します。

この時に、残代金の受け取り、所有権移転登記手続きも同時に行うことが一般的です。

 

この日までに、家の荷物などはすべて処分した状態で引っ越しを済ませている必要があります。(引き渡し猶予などの特約があればそれに従う)

 

ステップ8.確定申告

 

売却した翌年における2月16日〜3月15日の間に確定申告します。

 

不動産を売却した場合にも税金が発生する場合があるためです。

通常の売却において、主にかかる税金としては、譲渡所得税と印紙税です。

 

譲渡所得税は売却金額から取得費等を差し引き、軽減措置による控除後の金額に、一定の税率をかけて算出します。

 

譲渡所得税はケースによってかかる税金が変わるため、売却前に計算しておきましょう。

 

印紙税とは売買契約書に貼る収入印紙のことです。

売買金額に応じた所定の印紙税が必要です。

 

例えば3,000万円で売却の場合は1万円(軽減措置適用)の印紙税がかかります。

収入印紙を貼らずに申告をした場合には過怠税(印紙税額の3倍)が徴収されるため注意しましょう。

 

また、住宅ローンの抹消がある場合には、抵当権一件につき1,000円の登録免許税がかかります。

例えば土地と建物それぞれに設定されていた場合は2,000円です。

 

注文住宅の売却に関するよくある質問

 

最後に、注文住宅の売却に関するよくある質問についてまとめました。

 

• 新築を手放す理由はどういうものがある？
• 建売住宅はどれくらいで売れる？
• 3000万で買った家はいくらで売れる？

 

これらの質問について、以下に解説します。

 

新築を手放す理由はどういうものがある？

 

新築を手放すケースは比較的少ないのですが、稀にあります。

以下のような理由が挙げられます。

 

・購入直後に転勤が決まった

・リストラ

・離婚

・近隣トラブル

・住宅の欠陥

 

いずれにしても、あまり良い理由がないことが一般的でしょう。

 

建売住宅はどれくらいで売れる？

 

建売住宅がどれぐらいで売れるのかは、正直なところ「物件による」としかいえません。

ただし、建売住宅が売れる金額を左右するのは、主に下記の点です。

 

・建物使用状況(損耗具合)

・立地(駅近・利便性)

・間取り(部屋数・LDKの広さ)

 

上記3つが重要な要素となりますので、押さえておきましょう。

 

3000万で買った家はいくらで売れる？

 

3,000万円で買った家がいくらで売れるのかについても「物件による」といえるでしょう。

なぜなら、同じ3,000万円でもエリアによって土地と建物の内訳が違うためです。

 

例えば、

①20坪の土地を1,000万円で購入し、2,000万円で建物を建てた場合の3,000万円の家

②40坪の土地を300万円で購入し、2,700万円の建物を建てた場合の3,000万円の家

 

上記2つの条件の家がそれぞれ存在する場合、10年後の売却はどちらが高く売れるでしょうか？

建物は年数とともに古くなりその価値は下がりますが、土地は普遍的な価値があるため大きな変動はありません。

 

したがって、特殊な条件を考慮しなければ、一般的には①のほうが高く売れる可能性があるといえます。

 

まとめ；注文住宅を本当に売却すべきかよく検討しよう

 

ここまで、注文住宅の売却について紹介してきました。

注文住宅を売却する際は本記事で紹介した情報を知り、本当に売却すべきかよく検討しましょう。

 

本記事のまとめは以下のとおりです。

 

・一般的には、注文住宅よりも建売住宅の方が売れやすい傾向にある ・売却も視野に入れるなら、注文住宅の設計はなるべく一般的でシンプルなものに ・注文住宅にはその性能の高さから、高額での売却の可能性もある

 

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