土地購入する前の注意点とは？買わないほうがいい土地の特徴も解説

本記事では、土地購入する前の注意点について解説しています。

 

土地購入にはさまざまな確認ポイントがあります。

また同時に、買わないほうがいい土地についてもよく知っておきましょう。

 

本記事を最後までご覧いただけますと幸いです。

 

そもそも土地購入する前に知っておくべきことは？

 

はじめに、土地購入前に知っておくべきことについてご紹介します。

 

• 建築基準法
• 接道義務
• 用途地域
• 建ぺい率・容積率

 

これらは大切なポイントのため、以下に解説します。

 

建築基準法

 

新築住宅は、建築基準法に則って建てなければいけません。

 

本法には様々なルールがありますが、基本的に土地に面する道路は建築基準法上の道路であることが原則です。

購入する土地が建築基準法上のどの種別にあたる道路かを、事前に確認しましょう。

 

接道義務

 

住宅を建築するには、接道義務を満たす必要があります。

建築基準法上の幅員4m以上の道路に、土地の間口が2m以上接していることが最低限の義務です。

 

これを満たしていない場合、原則として建築物を建てることはできません。

 

用途地域

 

用途地域とは、計画的に市街地を形成するために、用途に応じて13種類に分けられたエリアのことです。

 

大きく分けると「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分類されます。

これらによって建てられる家や環境が大きく変わります。

 

建ぺい率・容積率

 

建ぺい率とは、敷地に対する建築面積の割合を指します。

容積率とは、建ぺい率に対応した延べ床面積の限度割合です。

 

これらは前述の各用途地域に定められていますので、指定の割合以内で建築を行う必要があります。

 

土地購入の注意点-気をつけたいポイント

 

次は土地購入の注意点についてご紹介します。

 

• 希望の家が建てられるかシミュレーションしておく
• 市街化区域ではない場合がある
• 地盤が安定しているかどうか
• 隣地境界線が確認できる土地か
• 建設できる面積など建築条件を把握しておく
• 建設予定地周辺の環境把握をしておく
• 土地代だけでなく工事費用などの予算も把握しておく

 

これら7つについて、以下に解説します。

 

希望の家が建てられるかシミュレーションしておく

 

希望の家が建つかどうかのシミュレーションをしておきましょう。

 

用途地域からなる制限をはじめ、建ぺい率および容積率により算出された建築面積の限度から事前にプランニングしておきます。

そうすることで、希望の家が入らないなどのトラブルが避けられます。

 

市街化区域ではない場合がある

 

全ての土地に対して、建物を建設できるとは限りません。

都市計画法に基づき、住宅などを建てる場合「計画区域内」であることが必須となります。

 

「計画区域内」という、要は建物の用途や規模を規制する12種類の「用途地域」が存在しており、住宅地としての環境が異なるのです。

 

この辺の情報に関してはここで明確にすることはできません。

したがって、家を建てたいと考えている土地についてはお近くの不動産仲介会社などに確認を取りましょう。

 

場合によっては何らかの理由で、そもそも建物自体が建てられない環境の可能性も考えられます。

 

地盤が安定しているかどうか

 

建物自体が建てられない理由の1つに、地盤が安定していないということが挙げられます。

 

もちろん地盤が安定していないという理由だけではありません。

建物を建てる以上、安全面にはかなり意識を持って行かなければならないといえます。

 

地盤が弱いということは、地震などの災害で家が倒壊する恐れが出てきます。

家だけの被害だけでなく、地盤沈下で液状化現象を起こしてしまった事例が過去に存在しています。

 

ではどうやって地盤などが安定している土地を見つければいいのでしょうか。

 

自分の足で探すことは不可能ですから、国土交通省のホームページなどで公開しているハザードマップや地図を活用してみましょう。

ハザードマップには、地盤の様子だけでなく河川が近くにあって大雨のせいで水かさが増して浸水する危険性があることも教えてくれます。

 

地域によって災害の危険性は異なるので、土地周りが気に入ったからという理由だけで決めないようにしましょう。

 

隣地境界線が確認できる土地か

 

近隣住民との境界線をはっきりさせておかないと、後々トラブルの原因となります。

丁寧に境界線が引かれているわけではないので、昔からトラブルに発展しやすい事案です。

 

土地によっては境界標といって目印となる杭が元々設置されている場合もありますが、ないのなら境界確定測量をしなければなりません。

 

そのため土地購入前に、必ず土地の売主と隣地所有者の立ち会いのもと境界標を設定することが必須です。

やや手間だと感じますが、面倒なトラブルを回避するためですので境界線をはっきりさせておきましょう。

 

建設できる面積など建築条件を把握しておく

 

土地を購入する人には、いかなる理由があろうとも必ず「建築条件の把握」は必須となります。

 

土地の面積に関しても重要なポイントで、どんなに広い土地だったとしても敷地面積＝住宅面積という認識ではありません。建ぺい率などの問題により、土地面積の中で建てられる範囲は決まっています。

 

範囲はもちろん建物の高さや容積率にも制限があるので、購入したい土地が建築可能だった場合建築条件は把握しておきましょう。

 

どんな家を建てたいかというイメージは、それからになります。

 

建設予定地周辺の環境把握をしておく

 

建設予定地周辺の環境把握をしておくことは、今後の生活に関わることです。

 

土地を選ぶ基準は人それぞれですが、仮に希望する土地に家を建てたとしてスーパーや病院など、土地付近の環境や地域の自治体制度について事前に調べておくことはとても大切です。

 

・建設予定地の近くに、いつでもアクセスできるような商業施設はあるか

・いざという時のために、大小関係なく病院は存在しているか

・子供がいる家庭なら、保育園や幼稚園、さらには学校といった教育施設はあるのか

・公園などの公共施設にはアクセスしやすいか

 

どれも今後の生活のことを考えると、必要なものばかりです。

 特に医療や商業施設に関しては、定期的に利用する場所です。

 

自治体は地域のルールを設けている団体ですから、福祉や補助制度についてもチェックしておくと、いざという時に役立ちます。

 

なお、参考までに12種類の用途地域の中から住みやすい地域の特徴をいくつか挙げておきます。

 

【かなり住みやすいとされている地域】

地域	特徴
第一種低層住宅専用地域	・小規模なお店や事務所がある住宅 ・近所に小中学校あり
第二種低層住宅専用地域	・150m圏内に一定のお店や小中学校あり
第一種中高層住宅専用地域	・500m圏内に一定のお店や病院に大学、その他利便性施設あり
第二種中高層住宅専用地域	・500m圏内に一定のお店や病院に大学、その他利便性施設あり

 

【比較的住みやすいとされている地域】

地域	特徴
第一種住居地域	・3000m圏内に店舗や事務所、ホテルあり
第二種住居地域	・店舗や事務所、ホテル、娯楽施設あり
準住居地域	・自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の鑑賞を保護するための地域

 

【利便性のある地域】

地域	特徴
近隣商業地域	・付近に日用品などの買い物をするための商業施設アリ ・住宅やお店に、小規模な工場あり
測量費用	・銀行や映画館に飲食店、さらには百貨店などが集まる地域 ・住宅や小規模な工場あり

 

土地代だけでなく工事費用などの予算も把握しておく

 

土地をとにかく購入したい人からすると、純粋にお金の面は土地代だけ支払えばいいと考えている人は比較的多いものです。

ですが実際は、土地代に加えていくつかの費用が発生します。

 

インフラ工事	水道や電気など、生活に必要な整備費用
撤去費用など	土地が農地だった場合に発生する費用
測量費用	境界標の設置時に測量費用が発生

 

上記の表で簡単に記載していますが、より詳しく解説していきます。

 

まずは『インフラ工事』ですが、家を建てるために必要な水道や電気などの各種インフラ工事が必要です。

インフラ工事には地盤を整えたり、道路との高低差があったりすると造成工事が入ります。

 

次に『撤去費用』などですが、購入したい土地が元々農業用に使われていた跡地だと、農作物を撤去したり畑土などを処分したりすることに費用が発生します。

最終的に埋め立てまでの工程が入りますから、その分の費用も予算に組み込んでおく必要があるのです。

 

最後に『測量費用』ですが、先ほども触れた通り近隣住民とのトラブル回避のためにも境界線をはっきりさせておく必要があります。

 

境界線をはっきりさせるには、目印となる杭を打ちます。

杭を打つ前に明確な位置を測定しなければならないので、境界確定測量をするのに費用が発生するのです。

 

土地購入前で境界標がない場合は、土地購入者と土地の売主と隣地所有者の3名がその場にいる状態で設定しましょう。

 

買わないほうが良い土地や周辺の特徴

 

次は、買わない方が良い土地とその特徴などについて紹介します。

 

• 周囲と比べて購入予定の土地の位置が低い
• 土地代は安くなるものの、土地の形があまり良くない
• 目の前の道路に消火栓がある
• 交通の便が悪い
• 抵当権が設定されている
• インフラ整備が不十分
• 角地なのに道路に接していない

 

周囲と比べて購入予定の土地の位置が低い

 

周囲よりも低い位置にある土地は、あまりおすすめとはいえません。

 

・日当たり・通風が悪い

・水はけが悪く、溜まりやすい

 

このようなデメリットを受ける可能性があるため注意が必要です。

 

土地代は安くなるものの、土地の形があまり良くない

 

価格が安くても、形の良くない土地もおすすめはしません。

間取りに大きな制約がかかる可能性があるためです。

 

特に鋭角があるような土地は、実際のプランニングにおいてデッドスペースが多く生まれる要因にもなりますので、こちらも注意が必要です。

 

目の前の道路に消火栓がある

 

目の前の道路に消火栓がある場合も注意です。

 

このような土地は、道路交通法の観点から駐車禁止の場所に指定されているためです。

具体的には、消火栓から5mの範囲内には駐車ができません。

 

万が一土地の目の前に消火栓があった場合は、その土地の購入は避けたほうが無難でしょう。

 

交通の便が悪い

 

交通の便が悪い土地もあまり良いとはいえません。

 

・道路幅が狭く、車の往来が困難

・駅が遠く通勤通学しにくい

 

このような土地は、生活スタイル次第では非常にストレスを抱える可能性があるため注意です。

 

抵当権が設定されている

 

抵当権が設定されている土地は多く存在しますが、ちゃんと引き渡し時に抹消されるかどうかは、念のため確認しておきましょう。

 

抵当権＝競売にかけることのできる権利です。

そのため、所有権移転と同時に抹消することが一般的です。

 

インフラ整備が不十分

 

インフラ整備が不十分な土地も要注意です。

 

既に家が建っている(建っていた)土地であれば、上下水道などのインフラは整備されていると考えてよいでしょう。

 

ただし郊外などの土地を購入する場合には、念のため確認しておくことをおすすめします。

建築に際し、ライフラインの新規引込工事など、想定外の費用が発生することを避けるためです。

 

角地なのに道路に接していない

 

角地なのに道路に接していない土地もあります。

正確には、現況は角地の形状でも、土地に接する道路のいずれかが建築基準法上の道路ではないケースです。

 

この場合には、角地緩和(建ぺい率の加算)を受けられませんので注意です。

 

土地購入にかかる税金

 

次は土地購入にかかる税金についてご紹介します。

 

• 印紙税
• 不動産取得税
• 登録免許税

 

主に上記の税金がかかります。以下に解説します。

 

印紙税

 

売買契約書に貼る印紙税がかかります。

その他住宅ローンを借りる際の金銭消費貸借契約書に貼る印紙税もかかります。

 

例えば4,000万円の物件を購入し、4,000万円の住宅ローンを借りる場合は、

 

不動産売買契約書　　1万円の印紙 金銭消費貸借契約書　2万円の印紙

 

上記の印紙税がかかります。

 

不動産取得税

 

不動産取得税とは不動産を購入した際に1回のみかかる税金です。

 

【不動産の取得日が平成20年4月1日～令和6年3月31日の場合】

・土地：3％

・家屋：3％(住宅以外4％）

 

ただし、上記の税率は一定の要件を満たす住宅を取得した場合は軽減措置があります。

 

登録免許税

 

不動産登記における登録免許税がかかります。

 

通常の売買における土地の税率は、令和5年3月31日までの登記で不動産課税標準額×1,000分の15(1.5％)です。

また、建物については1,000分の4(0.4％)となっていますが、住宅用家屋については軽減税率が適用されます。

 

ただし、一定の要件を満たす必要がありますので、事前に確認しましょう。

 

土地購入の注意点に関するよくある質問

 

最後は土地購入の注意点におけるよくある質問についてご紹介します。

 

• 土地購入で後悔して立ち直れない場合はどうすればいい？
• 縁起悪い土地はある？
• 個人から土地を買うことはできる？

 

このような質問について、以下に解説します。

 

土地購入で後悔して立ち直れない場合はどうすればいい？

 

土地購入で後悔して立ち直れない場合は、早急に売却を検討しましょう。

立ち直れないほどに後悔してしまっているのであれば、手放すのが一番よいといえるでしょう。

 

さらに、次回への良い教訓として前向きに考えることをおすすめします。

 

縁起悪い土地はある？

 

風水上、縁起の悪い土地は存在します。

鬼門や裏鬼門といった考え方もありますが、これらは土地探しにおいてはあまりプラスに作用しないことが多いといえます。

 

風水上は最悪な土地とされていても、立地条件の良い土地のケースもあるというのが理由です。

このことからも、縁起の良し悪しを土地探しで考えるのはあまりおすすめではないといえます。

 

個人から土地を買うことはできる？

 

個人から土地を買うことはもちろん可能です。

ただし、個人売買を行う場合には注意が必要です。

 

土地に関わるさまざまな問題を把握しないまま売買を行うと、大きなトラブルに見舞われる可能性があるためです。

 

このような事態を避けるために、必ず不動産会社に入ってもらうことをおすすめします。

 

まとめ；土地購入の注意点を知り理想の家づくりを

 

ここまで、土地購入の注意点について紹介してきました。

 

本記事のまとめは以下の通りです。

 

・土地購入前に、建築基準法上の制限について調べておく ・隣地境界線が不明な土地はトラブルが起こりやすい土地 ・個人売買は可能だが、土地の問題を把握できずに購入してしまう可能性がある

 

桧家住宅では土地探しのお手伝いもさせていただいております。

 

希望のプランに最適な土地をご紹介しますので、まずはお気軽に、桧家住宅までお問合わせください。

 

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