家を建てるなら知っておきたい土地購入のポイント・注意点

こんにちは桧家住宅　加古川・高知展示場です。

注文住宅を建てるとなったとき、どんな外観にしようか、どんな間取りにしようかといったように、理想の家づくりのために考えることが多いと思います。

しかし理想の家づくりを行っていく上では、住宅の外観や間取り、設備以外にも大事なものがあります。それは土地選びです。

注文住宅では建物を建てるための土地を買わなくてはなりません。しかし、ほとんどの方にとって、土地選びは未経験です。だからこそ、土地選びで失敗してしまう方もいます。

本日は、土地からお探しの方へ、土地購入時のポイントや注意点についてお話します。

これから土地購入を考えている方は、ぜひご確認してくださいね。

 

まずは住みやすい地域を決めよう

まず家を建てるならどんな地域が良いのかを考えましょう。

この段階では「海が見える地域が良い」「山に囲まれた地域が良い」「都会で生活したい」といったように大雑把な希望でも問題ありません。

ただし、実際にご自身やご家族が生活する様子を思い浮かべながら決めましょう。

通勤や通学の利便性や病院や公園、商業施設が周辺にあるかといったこともイメージしておくと良いでしょう。

 

土地購入の際に気をつけたいポイント

土地購入の際にはすぐに決めて良かったとなるケースもありますが、慎重に審議しなくてはならない場合もあります。

ここからは特に気をつけておきたいポイントをまとめるため、契約の前によく吟味してみてください。

住宅を建てられる土地か確認

当然ではありますが、そもそもその土地に建物を建てられるのかどうかを考えなくてはなりません。

土地は自分が所有しているからといってどのような建物でも勝手に建てられるわけではありません。

土地計画区域内であることに加えて市街化区域として定められている地域を選ぶ必要があります。

地盤が丈夫で災害に強いか確認

日本は災害大国と呼ばれることもあるほど災害が多い国です。

地盤が弱い土地の場合、地震や台風によって地盤沈下が発生する可能性もあります。

多くの場合、一度家を建てるとその土地に一生住み続けることになりますので、災害に強い土地を選ぶ必要があります。

特に過去に液状化現象を起こした土地や床下浸水を起こした土地などは注意が必要です。

ハザードマップを確認しながら安全な土地かどうかを見極めましょう。

境界線がわかりやすいか確認

土地によっては境界線が明確でない場合があります。そうなると近隣住民とのトラブルに繋がり、最悪の場合は事件に発展する危険性もあります。

現代では家を建てる際に境界杭が打ち込まれていることも多いです。

境界杭は土地の境界を決めている杭なので、なければ購入前に必ず設置してもらうようにしましょう。

ないままで話を進めると、後々に近隣の方とのトラブルにもなりかねません。

前面道路の幅員(幅)を確認

前面道路の幅が4.0ｍに満たない場合、セットバック(道路から敷地を後退させること)が必要となります。

この場合、道路の向かい側から一方的に４ｍを確保したラインを道路境界とみなす場合と、現在の道路幅の中心から2ｍを確保したラインを道路境界とみなす場合があり、どちらかによってセットバックの面積に差が生じることになります。

なお、後退した部分の面積については、建築する際の面積に含めることはできません。

土地が広く、それに見合った建物で話を進めていても、実際より小さいお家を建てなければならない場合があります。

周辺環境はどうか

土地は地域ごとに周辺環境も大きく異なります。

利便性を考えると、近くにコンビニやスーパーといった日用品を購入できる施設がある、通勤の際の交通の便が良い、子育て世代なら学校や公園などが近い土地と言ったようなことがポイントです。

ご自身やご家族のライフスタイルにあった周辺環境かどうかを確認しましょう。

 

土地購入において注意すべき土地の特徴

次に紹介するのは注意すべき土地の特徴です。

これらの点はより注意が必要なので1つずつ見ていきましょう。

形がいびつな土地

理想的な土地形は四角形ですが、三角形のような土地も存在します。

四角形でも形がいびつなものもあり、こういった土地は通常よりも相場が安くなっていたり、税務上の評価が低くなっていたりします。

しかし、安いことにも理由があります。

土地の形がいびつな場合、建てる住宅もそれに合わせて行く必要があります。

工務店やハウスメーカーによっては対応できない場合もありますので理想の家が建てられないといったケースもあります。

また、売却の際に不利となる場合もあるため、将来的に売る可能性があるのであれば注意が必要です。

高い場所・低い場所にある土地

高い場所や低い場所にある土地は、災害の際にも影響を受けやすいです。

例えば大雨の際の土砂崩れや河川の氾濫による浸水といったようなリスクが高まります。

これらを防ぐために地盤工事や排水工事といった工事が必要となりますがコストもかさんでしまいます。

また、高い場所の土地では基礎を建造するために土地を削る、低い場所の土地では周囲と均等にするために埋めるといったことも発生します。

そういう場合も購入費用や建築費用の他に工事費用が掛かってくるため、注意が必要です。

 

土地購入の流れ

土地を購入する場合は住みたい地域を決めることから始まります。

前述の通り、ご自身で確認しやすいものから専門知識がないと難しいものまで土地選びのポイントは多岐に渡ります。

ご自身ですべて行うというのは難易度が高く、不動産業者に相談をされることをおすすめします。

希望する土地が見つかった場合は業者と連絡を取り、事前に確認をしましょう。

実際に土地を自分の目で確認することが大切です。

その後は不動産業者で土地の調査を行い、問題がなければ土地購入の予約や意思表示として買付証明書を提出します。

なお、これ自体が土地の売買契約となるわけではありません。

次に、住宅ローンの審査と土地売買契約に進みます。

住宅ローンの審査は2つの段階があり、「事前審査」と「本審査」があり、どちらも通過しないと住宅ローンは組めません。

また、土地売買契約においては宅地建物取引士による重要事項の説明があるため、重要事項説明書にある「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」は必ず確認しましょう。

最後に土地を購入するかどうかを決定し、土地代金の残高を支払って土地購入が完了となります。

 

土地費用の他にお金がかかる場合も

土地を買う予算に関しては、土地購入のほかにもお金がかかる場合があります。

前述のように土地によっては地盤が不安定なこともあるほか、高低差があったりインフラ整備が不十分だったり境界が不明瞭だったりといった場合です。

それらの工事をする場合、別途でお金がかかります。

地域によっては各自治体によって規制が設けられていることもあるため、申請手続きなどでもお金がかかるケースもあります。

単に土地を買うとは言っても土地の費用だけでなく、そのほかにかかるコストがあることを覚えておきましょう。

 

土地購入にかかる税金

土地購入においては「固定資産税」「不動産取得税」「印紙税・登録免許税」の3つの税金がかかります。

それぞれ一つずつ見ていきましょう。

土地購入にかかる税金：固定資産税

固定資産税とは毎年1月1日時点の不動産の所有者に課せられる税金です。

新たに土地を買う場合も支払わなくてはなりません。

通常固定資産税は1年分を支払いますので、土地を購入した日から日割り計算で算出して納税する必要があります。

土地購入にかかる税金：不動産取得税

不動産取得税とは文字通り不動産を取得した際に課せられる税金です。

それぞれの固定資産税評価額から控除額を差し引いたものに税率をかけて計算されます。

条件によっては特例が適用できるほか、軽減といった措置もありますが、これらを受けるためには一定の条件があります。

土地購入にかかる税金：印紙税・登録免許税

印紙税・登録免許税は土地の売買契約時に課せられる税金です。

印紙税・登録免許税は不動産価格によって異なります。

主に「500万円～1,000万円以下なら1万円」「1,000万円～5,000万円以下なら2万円」というように定められていますが、こちらも事前に確認しておきましょう。

 

まとめ

土地探しは住宅を建てる上で重要な要素です。

土地探しにおける注意点やポイントを知らないと失敗してしまうこともあるため、どのような土地が良いのかはもちろん購入の流れも知っておくと、より理想の家づくりに近づきます。

桧家住宅では、お客様のご要望に合った『土地探し』のお手伝いもさせていただきます。

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